Wer mit Immobilienprofi spricht, hört früher oder später das Kürzel NOI. Net Operating Income – auf Deutsch Nettobetriebsertrag – ist die wichtigste Einzelkennzahl für den Ertragswert einer Immobilie. Und trotzdem wissen viele Eigentümer nicht genau, was dahinter steckt.
Was ist der NOI?
Der NOI ist der Ertrag einer Immobilie nach Abzug aller laufenden Bewirtschaftungskosten – aber vor Finanzierung, Steuern und Abschreibungen.
Formel:
NOI = Mieteinnahmen – Leerstandsverluste – Betriebskosten – Instandhaltungskosten – Verwaltungskosten
Was der NOI nicht abzieht: Zinsen auf Fremdkapital, Tilgung, Abschreibungen, Einkommensteuer.
Warum ist der NOI so wichtig?
1. Ertragswert-Berechnung:
Der Verkehrswert von Gewerbeimmobilien basiert im Ertragswertverfahren direkt auf dem NOI. Ein höherer NOI bedeutet einen höheren Objektwert – unabhängig vom Finanzierungsmodell.
2. Vergleichbarkeit:
Da der NOI Finanzierung und Steuern herausrechnet, lassen sich Objekte mit unterschiedlichen Finanzierungsstrukturen direkt vergleichen.
3. Steuerungsgröße:
Asset Manager steuern Objekte über den NOI. Leerstandsabbau, Mietanpassungen, Betriebskostensenkung – alles wird am NOI-Effekt gemessen.
Wie man den NOI verbessert
- Leerstand abbauen → mehr Mieteinnahmen
- Mieten marktgerecht anpassen → höhere Mieteinnahmen
- Betriebskosten optimieren → niedrigere Abzüge
- Instandhaltung planbar machen → keine unerwarteten Großausgaben
- Verwaltungskosten im Verhältnis zum Ertrag optimieren
Genau das ist die Arbeit eines Asset Managers: den NOI systematisch entwickeln.
NOI und Hausverwaltung in Rostock
Eine klassische Hausverwaltung berichtet über Mieteinnahmen und Ausgaben. Ein Property Manager mit Asset-Management-Ansatz berichtet über den NOI – und macht damit sichtbar, wie sich das Objekt als Kapitalanlage entwickelt.
HGG Immobilienmanagement liefert NOI-basiertes Reporting als Standard – nicht auf Nachfrage.
Häufige Fragen zum NOI
Was ist der Unterschied zwischen NOI und Mietrendite?
Die Mietrendite setzt die Bruttomieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Kosten. Der NOI berücksichtigt alle laufenden Kosten und ist damit die realistischere Kennzahl.
Was ist ein guter NOI für Gewerbeimmobilien?
Das hängt von Lage, Objekttyp und Markt ab. Als grobe Orientierung: Eine Nettoanfangsrendite (NOI / Kaufpreis) von 4–6% gilt in deutschen B-Städten als solide.
